东莞第三批集中供地收金137亿 年内已出台4轮救市政策

　　8月30日，东莞市启动年内第三轮集中供地，共推出7宗涉宅用地，全部出让成功，收金约137亿元。其中，3宗地块溢价成交，4宗地块底价成交，成交总建面为89万平方米。

　　值得注意的是，在本次出让的7宗地块中，有4宗宅地来自限购区域，如松山湖、东城、南城，其他3宗宅地则临近限购区，如厚街、大朗等镇街，地块区域位置均较为优质。

　　而在第三批集中供地前一天，8月29日，东莞出台年内第四轮救市政策，主要对东莞五大限购区域(莞城、东城、南城、万江、松山湖)的住房信贷政策内容进行了调整：新发放的商业性个人住房贷款，无论是首套还是二套(包含有贷款记录的)，最低首付款比例下调了10%。

　　对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在8月30日接受《华夏时报》记者采访时表示，此次下降首付比例，直接目的就是促进销售保持平稳态势，从而为土地出让提供良好的预期。

　　民企参拍意愿明显提高

　　东莞本轮土地集中出让共挂牌7宗涉宅地块，总出让面积约29.99万平方米，总起始价约133.27亿元。整体来看，出让的7宗宅地的整体区位都较为优越，其中4宗宅地来自限购区域，另外3宗则位于限购区域相邻镇街，如厚街、大朗等。

　　中指研究院广州分院研究主管陈雪强在8月30日向《华夏时报》记者表示，本次土拍具有优质地块竞拍升温明显的特点。

　　据了解，此次土拍有3宗地块溢价成交，其中南城稻花村地块最为热门，吸引了7家房企竞拍，经37轮报价后达到最高限价，并进入终次报价阶段，最终由中海以13.45亿元拿下;其次热门的厚街地块共吸引了4家房企参拍，经28轮报价，由保利以10.13亿元拿下。此外，松山湖地块经过19轮竞拍后，由华润以45.63亿元竞得，溢价率1.2%。

　　对此，李宇嘉总结道，东莞第三轮供地有几个特征：“一是优质地块出让增加，比如松山湖有2宗、东城有一宗，这些都是核心区域;二是限定最高地价，达到限定最高地价后启动终次报价(而没有再竞配建)，给开发商让利的姿态很明显，目的是提振开发商拿地的积极性;三是限定无偿配件的面积，基本都是社区公共服务设施。”

　　同时，陈雪强也指出，本次土拍吸引了多家央国企及民企共同竞拍，而在优质地块的吸引下，民企参拍的意愿也明显提高。

　　政策利好推动土地市场成交

　　就在本轮集中供地的前一天，东莞市住建局更新了“莞e认购”小程序的“温馨提示”。“温馨提示”中提到，自2022年8月26日零时起，各银行业金融机构在东莞市限购区(莞城、东城、南城、万江及松山湖)新发放的商业性个人住房贷款最低首付款比例：对贷款购买首套非普通住房(无房屋登记信息、且无购房贷款记录)的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为30%，具体由金融机构根据风险情况自主确定;原购房贷款未结清的，最低首付款比例由50%调整为40%。

　　在李宇嘉看来，东莞此次下调首付款比例，直接原因是8月24日国常会明确地方“一城一策”实施信贷等政策，意味着各地可以根据本地房地产市场运行情况，在国家差别化住房信贷政策的框架下，调整首付比例。

　　“也就是说，本地金融监管部门要与地方“一城一策”的整体架构和思路相一致，或者说金融和住建的政策取向要相匹配。”李宇嘉进一步指出。

　　陈雪强指出，从这次新政出台来看，主要是对“704新政”的进一步完善，有利于带动限购区域楼市的进一步活跃。同时在东莞第三批集中供地前出台新政，也有利于带动土地市场的活跃，提高开发商拿地热情。

　　据公开资料，在本次政策出台前，东莞在今年4月28日、5月14日、7月4日分别进行了房地产政策的调整。

　　其中，7月4日，东莞出台《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，主要是针对不同区域划分了限购区和非限购区，直接取消了28个镇街的限购，而这也标志着东莞房地产市场调控进入区域限购的新阶段。

　　从效果来看，“704新政”出台后，市场成交短期回升明显。据乐有家研究中心数据显示，东莞7月新房住宅网签3518套，环比上涨56.5%，创下2022年新高。不过，中指研究院指出，8月份东莞市场成交有所回落。

　　“此次再次出台新政，一方面完善限购区域的房贷政策，另一方面也是为了继续提振当前楼市信心。”陈雪强说。

　　而对于此次东莞楼市政策的调整以及第三轮集中土拍的情况，李宇嘉总结道，需求端激活预期、降低门槛，夯实楼市回升基础;供给端出让优质地块，给开发商和市场让利，供需两端同步发力，促进良性循环，维护市场稳定。目前，经过这四轮松绑，东莞的紧缩性的调控政策基本退出，需求端的纾困力度空前，供给端也同步发力，如果地块底价比较合理，有望形成从供地到销售同步回升的局面。

　　“当然，不确定性是疫情，以及深圳楼市的状态。因为，东莞市场很大程度上要靠深圳需求外溢。”李宇嘉进一步指出。